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Le bon timing pour réaliser les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour constituer le dossier d’une vente immobilière et doivent être annexés à la promesse puis à l’acte de vente. Leur durée de validité varie selon le diagnostic et le résultat. Que faire lorsqu’ils arrivent à échéance ? Les refaire et repayer ou simplement les actualiser ? Et à quel moment ? Nous avons interrogé Gaultier Fontaine, directeur de l’agence Laforêt Paris 5e, pour faire le point.

Des diagnostics à renouveler à chaque vente

Les diagnostics qui périment le plus rapidement ont une durée de validité de 6 mois : l’état relatif à la présence de termites et l’état de servitudes risques et d’information sur les sols (anciennement état des risques naturels, miniers et technologiques). « Dans le cas d’une vente classique, où aucun problème n’a été signalé concernant le bien et son environnement, il n’est pas nécessaire de refaire ces diagnostics mais seulement de les actualiser », observe Gaultier Fontaine. Concernant l’électricité et le gaz, les diagnostics sont valables 3 ans, à renouveler au-delà, pour les installations de plus de 15 ans. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit dater de moins de 10 ans au moment de la vente. Il est à refaire s’il n’est plus valable.

Deux autres diagnostics dépendent de la date de construction de l’immeuble ou de la maison. Le diagnostic plomb ne concerne que les logements antérieurs au 1er janvier 1949. Sa durée est illimitée s’il est négatif, mais n’est valable qu’un an s’il est positif. S’agissant de l’état d’amiante, il n’est plus obligatoire pour les constructions postérieures au 1er juillet 1997. Pour les logements antérieurs, la durée de validité est illimitée si le diagnostic a été réalisé après janvier 2013. Autrement, il doit être renouvelé en cas de vente.

Vérifier la superficie loi Carrez, décisive sur le prix de vente

Une attestation de la surface privative, avec la mesure Carrez, est aussi obligatoire pour les logements en copropriété construits après décembre 1996. S’il n’y pas eu de travaux modifiant la superficie entre deux ventes, le dernier diagnostic reste valable. Néanmoins, une vérification du métrage est vivement conseillée, comme l’explique Gaultier Fontaine : « nous constatons très souvent des écarts entre la surface annoncée et la réalité et cela a un impact sur le prix de vente. Une marge de 5 % d’erreur est tolérée avec la mesure Carrez. Au-delà, si la superficie a été surévaluée, l’acquéreur est en droit de demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Pour un appartement de 100 m2, deux ou trois m2 sont dans la marge d’erreur tolérée mais à un prix moyen de 9 000 €/m2 à Paris, l’effet est tout de même substantiel sur le prix du bien. Et les vendeurs ne sont pas toujours prêts à baisser le prix si l’écart est constaté après le démarrage de la commercialisation ». Le diagnostic Carrez n’est pas obligatoire pour une maison individuelle, mais il est aussi recommandé pour avoir la superficie exacte et fixer le prix de vente en conséquence.

Des mesures à prendre avant de signer le mandat

« Les diagnostics sont très souvent renouvelés pendant la phase de commercialisation, une fois que le mandat a été signé. Le prix de vente a donc déjà été déterminé », constate Gaultier Fontaine. Faut-il donc réaliser les diagnostics avant de démarcher les agences immobilières pour mettre en vente ? Pas forcément. « Quand la demande vient d’une agence immobilière, une simple actualisation des diagnostics est plus rapide à obtenir et, pour notre part, elle est sans frais supplémentaires pour le client car nous travaillons dans une relation de partenariat avec les diagnostiqueurs », explique l’agent immobilier. « Le plus pertinent est d’entrer en relation avec l’agence et de discuter des modalités de la vente, puis de faire les diagnostics nécessaires avant de signer le mandat », préconise-t-il. Et d’ajouter: « l’agence immobilière prend généralement en charge la totalité des coûts des diagnostics dans le cadre d’un mandat exclusif, mais pas en mandat simple ».

Source de notre partenaire meilleurs Agent 

 

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