Premier achat immobilier : quel type de bien privilégier ?

Premier achat immobilier : quel type de bien privilégier ?
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Premier achat immobilier : quel type de bien privilégier ?

Vous envisagez d'acheter votre premier bien immobilier ? Vous avez encore du mal à vous projeter ? Découvrez les 3 grandes questions à se poser avant de plonger dans le grand bain de l'investissement, pour préparer au mieux votre projet.

Acquérir sa résidence principale ou réaliser un investissement locatif ?
Même si la plupart des primo-accédants privilégient l'achat d'une résidence principale, il est tout à fait possible d'investir dans l'immobilier locatif pour son premier achat.
 
Le premier facteur déterminant est sans conteste votre capacité de financement. Si le bien de vos rêves répond à vos critères et que vous avez le budget suffisant pour vous l'offrir, alors la résidence principale semble être un choix judicieux, d'autant plus si vous avez envie de vous constituer un patrimoine.
 
Si vos finances sont plus limitées, ne renoncez pas à votre projet d'achat immobilier pour autant ! En effet, vous pouvez opter pour un bien que vous destinerez à la location. Cette option vous permet de devenir propriétaire tout en amortissant votre investissement. Le choix du logement sera guidé par les qualités fonctionnelles qu'il propose, dans l'optique de vous assurer une certaine rentabilité. Si vous vous reconnaissez dans ce profil, alors le placement immobilier est une bonne solution, d'autant plus que vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation. 

Investir dans le neuf ou l'ancien ?
Choisir entre les deux n'est pas une mince affaire ! Une multitude de critères entrent en compte quand vient le moment de peser le pour et le contre entre un logement neuf ou ancien. Voici ceux que vous pouvez d'ores et déjà étudier, en fonction du type d'investissement souhaité (patrimonial ou de rendement) :

Prix
Investir dans l'ancien permettrait de réaliser une meilleure affaire à l'achat ! En effet, les prix y seraient 15 à 20 % moins chers que dans le neuf. Attention toutefois aux logements anciens situés dans des quartiers très prisés où les prix peuvent être équivalents, voire supérieurs à ceux des nouvelles constructions. Si vous devez en plus rénover votre future acquisition, les économies réalisées lors de l'achat seront rapidement réinvesties dans l'enveloppe travaux. Vous l'aurez compris, la différence de prix entre neuf et ancien est plutôt subjective !

Aides financières
Outre les prêts immobiliers classiques, de nombreuses solutions existent pour faciliter l'accession à la propriété, notamment pour les acquéreurs d'un logement sorti de terre depuis moins de 5 ans. En achetant dans le neuf, vous pouvez bénéficier :
-       d'une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant 2 ans ;
-       d'une TVA réduite à 5,5 % si vous investissez dans un logement implanté dans un quartier dit « prioritaire » (sous convention avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine) ;
-       de frais de notaire réduits compris entre 2 et 3 % du prix de vente (contre 7 et 8 % dans l'ancien) ;
-       d'une réduction d'impôt via des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou Loc'Avantages, si vous investissez dans l'immobilier locatif.

Travaux
En achetant un bien neuf, vous n'aurez pas à réaliser de travaux avant quelques années ! Confort moderne et équipements dernier cri seront au rendez-vous et vous pourrez bénéficier des nombreuses garanties légales prévues côté constructeur (décennale, de bon fonctionnement, de parfait achèvement, etc.) qui couvrent les malfaçons, les vices ou autres défauts.
 
Si vous préférez investir dans l'ancien, alors vous aurez certainement des travaux à faire. Aménagement, réhabilitation ou rénovation, il faudra prévoir un budget supplémentaire pour repenser le logement selon vos besoins et vos exigences.

Emplacement
Que le bien soit destiné à votre propre usage ou à celui d'un locataire, il ne faut pas négliger sa situation géographique ! En optant pour l'ancien, vous disposerez d'un choix de logements plus large, aussi bien dans le centre-ville que dans les zones plus résidentielles. Côté neuf, on ne peut pas trop faire la fine bouche puisque la grande majorité des programmes de construction sort de terre en périphérie de ville. N'hésitez pas à visiter les « nouveaux » quartiers pour vous faire une idée de leur dynamisme et vous assurer de ne pas investir dans un no man's land !

Caractère
Ah, le charme de la vieille pierre ! Celui-ci peut déclencher un véritable coup de cœur et vite nous faire oublier les petits (ou gros) défauts… Avant de se lancer dans l'achat d'un bien ancien, il faut étudier avec attention les prestations sur lesquelles vous pouvez ou non transiger, et vous assurer que les concessions ne deviennent pas un lourd handicap sur le plus long terme (dernier étage sans ascenseur, pas de place de parking, absence d'espace extérieur, etc.). Les biens neufs n'ont peut-être pas de jolies poutres apparentes ni de cheminée haussmannienne, mais ils ont le mérite d'être fonctionnels et pratiques. Avec eux, pas besoin de passer par la case travaux, vous pourrez en profiter immédiatement !

Énergie
L'urgence climatique pesante rend la tâche plus ardue aux investisseurs qui s'intéressent aux biens anciens. En effet, les logements énergivores qui ne se conformeraient pas rapidement aux exigences environnementales (comme par exemple l'audit énergétique obligatoire à réaliser avant la vente) risquent fortement de perdre de la valeur. Les futurs propriétaires de biens neufs n'ont pas de souci à se faire de ce côté-là puisque la mise aux normes incombe au constructeur.

Acheter un studio, un appartement ou une maison ? 
Une fois que vous aurez décidé entre neuf et ancien, il ne vous restera plus qu'à définir votre bien cible.
 
Si vous achetez votre résidence principale, vous devrez entre autres vous questionner sur votre envie de devenir propriétaire individuel ou copropriétaire. En achetant une maison, vous devez garder à l'esprit qu'en cas de travaux, vous serez le seul à régler les factures. L'avantage de la copropriété, c'est de pouvoir partager les dépenses !
 
Dans le cadre d'un investissement locatif, la maison semble être une option sûre. Devenue une denrée rare, elle séduit de plus en plus de Français en quête de calme, d'espace et de liberté ! La stabilité des locataires (souvent des familles qui cherchent à s'installer durablement) et l'absence de charges de copropriété aideront à optimiser le rendement de votre investissement.
 
Si vous optez pour un studio ou un petit appartement, vous pourrez toucher un plus large panel de locataires comme des étudiants, des jeunes actifs ou encore des retraités. Mais il ne faut pas avoir peur de la concurrence et de la rotation élevée, notamment avec les studios ! Même si la rentabilité des petites surfaces est plutôt intéressante (estimée entre 5 et 7 % par an), vous n'êtes pas sans risque de devoir faire face à une vacance plus importante, due à la mobilité des occupants, et donc de vous exposer à un rendement locatif affaibli sur certaines périodes.
 
Les biens présentant une plus grande superficie sont considérés comme moins rentables (2 à 4 % par an) mais présentent un schéma de location plus pérenne. À l'instar des maisons individuelles, les grands appartements intéressent bien souvent des couples ou des familles en quête de sédentarité. La présence d'au moins deux sources de revenus sera d'autant plus sécurisante pour vous assurer une rentrée d'argent stable. Enfin, la rareté de ce type de bien sur le marché locatif joue en votre faveur pour trouver rapidement preneur !
 

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